WOZ-Waarde

WOZ staat voor 'Waardering onroerende zaken'. In het kader van de Wet WOZ stelt BghU elk jaar de waarde vast van alle WOZ-objecten (zoals woningen, garages, bedrijfsgebouwen, winkels en bouwterreinen) van deelnemende gemeenten.

Wie op 1 januari is geregistreerd bij het Kadaster als eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde (recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik en bewoning of appartementsrecht), ontvangt van BghU een WOZ-beschikking via het aanslagbiljet; u vindt de WOZ-waarde van uw object dus op uw aanslagbiljet.

Wanneer u een aanslag met een WOZ-waarde op uw naam heeft ontvangen, dan kunt u het taxatieverslag van uw pand inzien en downloaden in Mijn BghU. U kunt daar met uw Digid inloggen. 

Het taxatieverslag van uw bedrijfspand staat ook in Mijn BghU. Bedrijven kunnen inloggen met eHerkenning.

U heeft bovenstaande slogan vast wel eens ergens gelezen, bijvoorbeeld op internet of in een reclamefolder. Diverse bureaus en makelaars verlenen onder deze slogan ‘gratis’ rechtsbijstand. Niemand wil te veel belasting betalen. Dat is logisch. Daarom is ‘gratis’ bezwaar maken tegen de WOZ-waarde steeds meer in trek. Het klinkt mooi, maar hoe zit het nu precies?

Uiteindelijk betalen we allemaal mee aan deze bureaus! 
‘Gratis’ is eigenlijk helemaal niet gratis. Er worden namelijk veel kosten gemaakt als deze bureaus voor u bezwaar maken en uiteindelijk betalen we daar allemaal aan mee. Deze bureaus en makelaars komen voor zaken waarbij het bezwaar is toegekend en de WOZ-waarde is gewijzigd, in aanmerking voor een door regelgeving vastgestelde kostenvergoeding.

In de praktijk komt het er op neer dat als in een bezwarenprocedure in 2018 de WOZ-waarde van een woning met 10.000 euro wordt verlaagd, dit een vermindering van de aanslag oplevert van ongeveer 12 euro (het exacte bedrag is afhankelijk van de tarieven die gelden voor de gemeente waar u woont). Het bureau of de makelaar krijgt vervolgens voor zijn werkzaamheden een bedrag op zijn rekening bijgeschreven dat kan oplopen tot 734 euro.

De kosten die BghU moet uitbetalen, worden door de aan BghU deelnemende gemeenten verrekend in hun tarieven. Uiteindelijk betaalt u met alle woningeigenaren binnen uw gemeente dus wel een prijs voor het bureau dat u inhuurt. En dat is jammer en onnodig, want bezwaar maken bij BghU is altijd gratis. BghU handelt alle bezwaarschriften op de zelfde manier af. Wij maken dus geen onderscheid tussen een bezwaarschrift dat u zelf indient of dat door een no-cure no-pay bedrijf wordt ingediend. 

Let u er op dat bezwaar maken via een bureau ook voor u kosten mee kan brengen en niet altijd gratis is. Lees daarom de algemene voorwaarden goed. De kans is groot dat u deze bureaus een bedrag moet betalen wanneer u de dienstverlening wil beëindigen. 

Wij helpen u graag (en gratis!) 
BghU voert de Wet WOZ uit voor de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Lopik, Nieuwegein, Utrecht, Utrechtse heuvelrug en Zeist. De BghU probeert de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen.

Bent u van mening dat wij een fout hebben gemaakt? Dan kunt u dit eenvoudig via een bezwaarschrift via Mijn BghU aangeven. BghU wil net als u graag dat de WOZ-waarde klopt! Bij de waardering maakt BghU gebruik van een waarderingsmodel waarmee alle woningen in bovengenoemde gemeenten worden getaxeerd. Als u aangeeft dat de gegevens met betrekking tot uw woning niet kloppen, zal de taxateur een en ander eventueel ter plaatse beoordelen en corrigeren. Als blijkt dat wij een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde, passen we deze graag voor u aan.

Heeft u vragen? Lees meer over het indienen van een bezwaar op onze site of neem telefonisch contact op via 088-0640200 .

Bezwaar maken? Dat kan eenvoudig digitaal via ‘Mijn BghU’. Log hiervoor in met uw DigiD.

Log in bij Mijn BghU

Op uw WOZ-beschikking staat altijd een waardepeildatum van 1 januari van het vorige jaar.

Bij het bepalen van de waarde wordt uitgegaan van het bedrag dat uw woning zou opbrengen als het op de waardepeildatum leeg op de vrije markt verkocht zou worden. Hierbij vormen gerealiseerde verkopen van soortgelijke woningen in uw gemeente ('referentiepanden') het uitgangspunt. Op uw taxatieverslag vindt u terug welke referentiepanden voor uw woning gebruikt zijn. Het taxatieverslag kunt u opvragen via Mijn BghU.

Waarom krijg ik een brief over mijn voorlopige WOZ-waarde?
U krijgt deze brief zodat u kunt controleren of wij van de juiste gegevens zijn uitgegaan. Als u daar geen behoefte aan heeft, hoeft u niet te reageren.
Uw reacties stellen ons in staat de WOZ-waarde zo juist mogelijk vast te stellen. U kunt tot 8 december 2018 uw voorlopige WOZ-waarde controleren. Daarna stellen wij de WOZ-waarde vast. 

Waar kan ik mijn voorlopige WOZ/waarde zien?
U kunt dit zien op blad 4. Onderbouwingen:

Waarom heb ik geen brief over mijn voorlopige WOZ-waarde gekregen?
Nog niet alle WOZ-waarden waren ten tijde van het opstellen van de brief vastgesteld. Om die reden kunt u geen brief gekregen hebben.

Waarom staat er geen telefoonnummer in de brief?
De mogelijkheid om uw gegevens voor de WOZ te controleren is een digitale service. U kunt dit niet telefonisch doen.

Ik kan niet inloggen op Mijn BghU!
Staat de brief op uw eigen naam? Als er meerdere eigenaren zijn, staat uw aanslag op naam van één van de eigenaren.
Alleen degene die de brief heeft ontvangen kan inloggen.
Let op! U heeft Digid nodig om te kunnen inloggen. Ga naar Mijn Overheid voor meer informatie.

Hoeveel tijd kost het de gegevens te controleren?
Wij schatten dat u ongeveer 5 minuten nodig heeft.

Waar kan ik alle gegevens vinden?
Gebruiksoppervlakte, Grondoppervlak, Onderhoud en Voorzieningen
Deze gegevens vindt u op het blad 2. Deelobjecten:

De grondoppervlakte vindt u achter “Grond bij eengezinswoning” (dit is de kadastrale oppervlakte). De kadastrale oppervlakte volgt uit de kadastrale gegevens die bij uw woning horen.

De gebruiksoppervlakte, de staat van onderhoud en voorzieningen (keuken, badkamer en dergelijke)  vindt u achter het onderdeel “ Woning”. Als deze gegevens niet juist is, kunt u dat in de vragen daaronder aangeven.

Voor het einde van februari verstuurt BghU het overgrote deel van de WOZ-beschikkingen. Wanneer u op dat moment nog geen WOZ-beschikking heeft ontvangen, dan krijgt u die in de loop van het jaar. 

BghU verstuurt 45% van alle aanslagen via MijnOverheid.

Alle door BghU verstuurde WOZ-beschikkingen vindt u in ons digitale loket Mijn BghU. 

Voor de gemeenten die niet bij BghU zijn aangesloten, maar wel binnen het werkgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) liggen, is BghU voor meerdere waterschapslasten afhankelijk van de WOZ-gegevens van die gemeenten. Zodra BghU de WOZ-gegevens van de gemeente heeft ontvangen, kan BghU de aanslagen voor het HDSR versturen. Doorgaans worden deze voor eind mei verstuurd.   

In het beheersgebied van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden liggen diverse dijken om ons te beschermen tegen het water van rivieren. In en op en aan deze dijken liggen woningen en bedrijfsgebouwen. De afgelopen jaren zijn er bij de rechter diverse procedures gevoerd over de (WOZ) waardevaststelling van woningen en niet-woningen die in/aan een dijklichaam gelegen zijn, en dan met name voor de grond bij die objecten.

De Hoge Raad der Nederlanden heeft in zijn arrest van 10 november 2017 (datum publicatie 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828) uiteindelijk een eindoordeel gegeven over artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Alleen het waterverdedigingswerk zelf, een dijk, blijft buiten aanmerking bij de waardering van de onroerende zaak (de woning of het bedrijfspand).

De Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) heeft in 2017 alle objecten (woningen en niet-woningen) die aan of in een dijk gelegen zijn in de gemeenten : Lopik ,  Utrechtse Heuvelrug, Nieuwegein, Houten en Utrecht onderzocht op deze vrijstelling voor het waterverdedigingswerk. Daar waar inderdaad grond (dijk) was meegenomen in de taxatie van het desbetreffende object is dat gecorrigeerd voor 2018. De WOZ-beschikkingen 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) zijn in voorkomende gevallen dus al aangepast aan de hiervoor vermelde jurisprudentie. Ook houden wij rekening met de “ obstakelvrije zones” (5 meter waarop niet mag worden gebouwd).

Wij hebben de eigenaren/bewoners van de desbetreffende objecten allemaal schriftelijk geïnformeerd over de controles en (eventueel) de aanpassingen.

De LV WOZ staat voor de Landelijke Voorziening WOZ en heeft als hoofddoel de uitwisseling van gegevens tussen gemeenten, samenwerkingsverbanden, Kadaster, leveranciers, dienstverleners en de Waarderingskamer te moderniseren. In plaats van periodieke uitwisseling van bestanden is het met de komst van LV WOZ mogelijk op elk moment van de dag, 7 dagen in de week bestanden uit te wisselen. Alle gemeenten in Nederland zijn verplicht zich aan te sluiten op dit systeem dat onderdeel is van de basisregistraties. Voordat een gemeente mag aansluiten op de LV WOZ, moet eerst met goed resultaat een aansluittoets worden gedaan.

Als u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, dan kunt u een bezwaarschrift indienen. Dit is mogelijk tot zes weken na de dagtekening van de aanslag of beschikking. Een bezwaarschrift indienen kan via Mijn BghU of schriftelijk via BghU, Postbus 5150, 3502 JD Utrecht. U ontvangt altijd schriftelijk een ontvangstbevestiging.

Bezwaar via Mijn BghU indienen

U kunt zelf eenvoudig bij BghU bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.

Daarnaast kunt u altijd voor de formele weg kiezen en bezwaar maken. Binnen het werkgebied van BghU zijn verschillende 'no cure no pay'-bedrijven (WOZ-bureaus) actief die bezwaar voor u willen maken. Het bezwaarschrift, ongeacht of dit door uzelf of een bureau wordt ingediend, wordt door ons serieus beoordeeld en afgehandeld. De woning onderwerpen wij hierbij altijd aan een objectieve hertaxatie.

Natuurlijk is iedereen vrij in de keuze om eventueel een deskundige in te schakelen, maar dit is echt niet nodig. Op termijn is het voor u voordeliger om zelf bezwaar aan te tekenen. Waarom? We leggen uit hoe het werkt.

WOZ-bureaus werken veelal voor u op basis van 'no cure no pay'. Overheidsinstellingen, zoals BghU, moeten echter relatief hoge vergoedingen aan deze bureaus betalen. Als u een bureau namens u bezwaar laat maken, dan machtigt u meestal dit bedrijf om de onkostenvergoeding te incasseren die BghU moet uitbetalen. Die onkostenvergoeding is genormeerd en zó hoog dat ‘no cure no pay’-bedrijven ervan kunnen bestaan.

Ter verduidelijking een praktijkvoorbeeld. Als in een bezwarenprocedure de WOZ-waarde van een woning met 10.000 euro wordt aangepast, levert dit voor u een vermindering van de aanslag OZB op van zo'n 10 euro en voor de aanslag watersysteemheffing gebouwd van zo'n 3 euro. Het bureau dat u heeft ingeschakeld, krijgt vervolgens voor de werkzaamheden een bedrag van ongeveer 734 euro op zijn bankrekening bijgeschreven. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

• Wettelijke vergoeding voor het indienen van een bezwaarschrift: € 249,-
• Wettelijke vergoeding voor het bijwonen van een hoorzitting: € 249,-
• Gemiddelde vergoeding voor het indienen van een taxatierapport: € 242,-
• Totale vergoeding: € 740,-.

De door BghU verstrekte kostenvergoedingen aan deze bureaus worden weer meegenomen in de tariefbepaling van de onroerendezaakbelastingen door uw gemeente. Uiteindelijk worden alle belastingbetalers met deze nieuwe belastingtarieven geconfronteerd. Rechtstreeks met BghU in gesprek gaan over uw WOZ-waarde bespaart daarom overheidsgeld!

BghU doet haar best de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Als u van mening bent dat hierin een fout is gemaakt, maakt u dit eenvoudig via een bezwaarschrift aan ons kenbaar. Een taxatierapport hoeft hiervoor niet te worden opgemaakt en meegezonden.

BghU wil net als u graag dat de WOZ-waarde klopt. Wij hebben er geen enkel belang bij om de WOZ-waarde te hoog of te laag vast te stellen. Als blijkt dat wij een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde, passen we deze graag voor u aan. Helemaal gratis!