De gemeenten hanteren de WOZ-waarde als grondslag voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB).
De eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van niet woningen (bedrijven e.d.) worden in de OZB betrokken.
De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele al dan niet verplichte vrijstellingen.
Er zijn twee soorten vrijstellingen:
Wanneer u een aanslag met een WOZ-waarde op uw naam heeft ontvangen, dan kunt u het taxatieverslag van uw pand inzien en downloaden in Mijn BghU. U kunt daar met uw Digid inloggen.
Heeft u een bedrijfspand? Het taxatieverslag van uw bedrijfspand staat ook in Mijn BghU. Bedrijven kunnen inloggen met eHerkenning.
De WOZ-waarde voor het huidige belastingjaar 2021 is bepaald naar waardepeildatum 1 januari 2020. Op deze waardepeildatum was er nog geen sprake van covid-19 waardoor de coronacrisis in de basis geen effect heeft op de WOZ-waarde voor het huidige belastingjaar 2021.
Enkel in uitzonderlijke gevallen die zich tussen de waardepeildatum en de aanvang van het belastingjaar voordoen kunnen echter wel van invloed zijn op de WOZ-waardering. Dit is bijvoorbeeld het geval bij wijziging van de waarde door een verbetering, uitbereiding of sloop van een object of door een bestemmingswijziging. Een bijzondere omstandigheid voor een specifieke onroerende zaak kan dus invloed hebben op de WOZ waarde van een WOZ-object. Deze invloed moet dan wel betrekking hebben op de onroerende zaak zelf en niet op de bedrijfsvoering welke nu bijvoorbeeld wordt beïnvloed door de covid-19 pandemie.
Voor meer informatie verwijzen wij u naar de Waarderingskamer (De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten, adviseert de staatssecretaris van Financiën) (https://www.waarderingskamer.nl/covid-19-heeft-geen-tot-zeer-gering-effect-op-woz-waarden-in-2021/)
Heeft u vragen? Neem dan contact met ons op tijdens kantoortijden op 088-0640200. Ook hebben we een aantal extra telefonische avondopenstellingen tot 20.00 uur op 9, 11, 16 en 18 februari.
Een belangrijk onderdeel bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse. Dat betekent dat alle verkooptransacties worden gecontroleerd op bruikbaarheid. Tijdens deze controle door de taxateurs van de BghU vindt bij appartementen, boven- en benedenwoningen een (neerwaartse) correctie plaats van het aandeel VvE op de transactiesom, omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak.
Het vaststellen van de WOZ-waarde vindt dus plaats op basis van deze gecorrigeerde transacties. De BghU houdt dus rekening bij de waardevaststelling van uw woning door het aandeel in het reservefonds van de VvE bij de referentiewoningen in aftrek te nemen op de verkoopprijs.
U heeft bovenstaande slogan vast wel eens ergens gelezen, bijvoorbeeld op internet of in een reclamefolder. Diverse bureaus en makelaars verlenen onder deze slogan ‘gratis’ rechtsbijstand. Niemand wil te veel belasting betalen. Dat is logisch. Daarom is ‘gratis’ bezwaar maken tegen de WOZ-waarde steeds meer in trek. Het klinkt mooi, maar hoe zit het nu precies?
Uiteindelijk betalen we allemaal mee aan deze bureaus!
‘Gratis’ is eigenlijk helemaal niet gratis. Er worden namelijk veel kosten gemaakt als deze bureaus voor u bezwaar maken en uiteindelijk betalen we daar allemaal aan mee. Deze bureaus en makelaars komen voor zaken waarbij het bezwaar is toegekend en de WOZ-waarde is gewijzigd, in aanmerking voor een door regelgeving vastgestelde kostenvergoeding.
In de praktijk komt het er op neer dat als in een bezwarenprocedure in 2018 de WOZ-waarde van een woning met 10.000 euro wordt verlaagd, dit een vermindering van de aanslag oplevert van ongeveer 12 euro (het exacte bedrag is afhankelijk van de tarieven die gelden voor de gemeente waar u woont). Het bureau of de makelaar krijgt vervolgens voor zijn werkzaamheden een bedrag op zijn rekening bijgeschreven dat kan oplopen tot 734 euro.
De kosten die BghU moet uitbetalen, worden door de aan BghU deelnemende gemeenten verrekend in hun tarieven. Uiteindelijk betaalt u met alle woningeigenaren binnen uw gemeente dus wel een prijs voor het bureau dat u inhuurt. En dat is jammer en onnodig, want bezwaar maken bij BghU is altijd gratis. BghU handelt alle bezwaarschriften op de zelfde manier af. Wij maken dus geen onderscheid tussen een bezwaarschrift dat u zelf indient of dat door een no-cure no-pay bedrijf wordt ingediend.
Let u er op dat bezwaar maken via een bureau ook voor u kosten mee kan brengen en niet altijd gratis is. Lees daarom de algemene voorwaarden goed. De kans is groot dat u deze bureaus een bedrag moet betalen wanneer u de dienstverlening wil beëindigen.
Wij helpen u graag (en gratis!)
BghU voert de Wet WOZ uit voor de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Lopik, Nieuwegein, Utrecht, Utrechtse heuvelrug en Zeist. De BghU probeert de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen.
Bent u van mening dat wij een fout hebben gemaakt? Dan kunt u dit eenvoudig via een bezwaarschrift via Mijn BghU aangeven. BghU wil net als u graag dat de WOZ-waarde klopt! Bij de waardering maakt BghU gebruik van een waarderingsmodel waarmee alle woningen in bovengenoemde gemeenten worden getaxeerd. Als u aangeeft dat de gegevens met betrekking tot uw woning niet kloppen, zal de taxateur een en ander eventueel ter plaatse beoordelen en corrigeren. Als blijkt dat wij een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde, passen we deze graag voor u aan.
Heeft u vragen? Lees meer over het indienen van een bezwaar op onze site of neem telefonisch contact op via 088-0640200 .
Bezwaar maken? Dat kan eenvoudig digitaal via ‘Mijn BghU’. Log hiervoor in met uw DigiD.
Bij het vaststellen van de aanslag watersysteemheffing gebouwd wordt gebruik gemaakt van het initiële bestand van uw gemeente. Hierin zijn de WOZ-waarden die zijn aangepast naar aanleiding van een bezwaar nog niet verwerkt.
Na verzending van deze aanslag worden maandelijks de gewijzigde WOZ-waarde ingelezen en indien nodig een verminderingsnota verzonden. Hier hoeft u niets voor te doen.
Wel kunt u controleren of uw gemeente de juiste waarde heeft klaargezet op WOZ Waardeloket. Indien de gewijzigde waarde niet zichtbaar is op deze website adviseer ik u contact op te nemen met uw gemeente.
De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. Periodiek ontvangt de Belastingdienst de geactualiseerde gegevens. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de erfbelasting en de "vermogensrendementsheffing" voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen". Kijk ook op www.belastingdienst.nl
De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken.
Voor de gemeenten die niet bij BghU zijn aangesloten, maar wel binnen het werkgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) liggen, is BghU afhankelijk van de WOZ-gegevens van die gemeenten. Zodra BghU de WOZ-gegevens van de gemeente heeft ontvangen, kan BghU de aanslagen voor het HDSR aanmaken en versturen. Doorgaans worden deze voor eind mei verstuurd.
De WOZ-waarde die is vastgesteld per waardepeildatum. Deze waardepeildatum vindt u op uw aanslag. Een verbouwing in de loop van het jaar heeft dus geen invloed op deze waarde. De verbouwing zal wel van invloed zijn op de WOZ-waarde vanaf het volgende belastingjaar.
Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden,scholen en dergelijke. Ook grond zonder opstallen wordt als een onroerende zaak aangemerkt.
De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op een juiste uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken. Zij zorgt er onder andere voor dat de uniformiteit van de taxaties is gewaarborgd. Gemeenten moeten aan de Waarderingskamer rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages. Ook voert de Waarderingskamer jaarlijks controles uit bij de gemeenten zelf. Meer informatie over de Waarderingskamer vindt u hier
Bij de waardering wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". De "waarde in het economische verkeer" is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop in lege staat. Ter bepaling hiervan wordt gekeken naar de marktsituatie op de waardepeildatum 1 januari 2020. Deze vrije verkoopwaarde komt tot stand na beoordeling van onder andere vergelijkbare verkoopcijfers en factoren zoals kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaak op 1 januari 2020 leeg verkocht wordt en onmiddellijk in gebruik zou worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. De BghU houdt van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de BghU zoveel mogelijk marktgegevens, zoals vraagprijzen, verkoopcijfers, huurcijfers en bouwkosten. Zodoende ontstaat een betrouwbaar beeld van de WOZ-waarde rond genoemde waardepeildatum.
Bij de taxatie is verder van belang de toestandspeildatum van de onroerende zaak. In het algemeen wordt uitgegaan van de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2020 bevond. Als echter in de periode van 1 januari 2020 tot 1 januari 2021 sprake is geweest van bijvoorbeeld een verbouwing, afbraak of bestemmingswijziging (artikel 18 van de Wet WOZ) dan is rekening gehouden met de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021.
De WOZ-waarde is vastgesteld naar het prijspeil op 1 januari van vorig jaar. Dit is de waardepeildatum. U kunt een idee krijgen van de juiste waarde door de WOZ-waarde van uw woning te vergelijken met verkoopprijzen van woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. U kunt het taxatieverslag opvragen. Dit kunt u telefonisch bij een van onze medewerkers opvragen of zelf raadplegen in ons digitale loket Mijn BghU.
In het taxatieverslag staan de woningen vermeld die door de BghU gebruikt zijn om de WOZ-waarde vast te stellen. Als u zelf denkt een beter vergelijkbare woning te weten die rond de peildatum is verkocht, dan kunt u de verkoopprijs van die woning opvragen via het Kadaster. Bij het Kadaster is ook een koopsommenoverzicht te verkrijgen tegen betaling. Hierin kunt u zien welke woningen zijn verkocht in uw postcodegebied.
Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers.
Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen hiervoor in aanmerking. De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken.
Door het op objectieve wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met verschillen in factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie.
Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en daar waar nodig bijgesteld.
Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt streng toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.
Als uw pand na de waardepeildatum is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw of verbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari van het betreffende belastingjaar, de zogenaamde toestandsdatum. Bij de waardebepaling wordt bepaald op de veronderstelde waarde welke op de waardepeildatum zou gelden. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in het jaar voorafgaand aan het huidige belastingjaar gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is dus altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum. Op deze manier wordt iedereen gelijk behandeld, zodat iemand met een vergelijkbaar pand dezelfde belasting betaalt. Gewaardeerd wordt datgene wat op de toestandsdatum wel staat (gereed is).
De toestandsdatum heeft betrekking op 1 januari van het betreffende belastingjaar. De waardepeildatum is een datum naar welk moment uw onroerende zaak is gewaardeerd, de waardepeildatum ligt 1 jaar voor het begin van het belastingjaar. De waarde van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is slechts anders wanneer zich er tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak (belastingjaar) wijzigingen hebben voorgedaan in de zin van bouw, verbouw, wijziging van bestemming, verbetering, afbraak, etc. In die situatie wordt als toestandsdatum het begin van het heffingstijdvak gehanteerd. In beginsel is de toestandsdatum dus gelijk aan de waardepeildatum, tenzij de hierboven genoemde wijzigingen zich in de tussenliggende periode hebben voorgedaan.
In het beheersgebied van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden liggen diverse dijken om ons te beschermen tegen het water van rivieren. In en op en aan deze dijken liggen woningen en bedrijfsgebouwen. De afgelopen jaren zijn er bij de rechter diverse procedures gevoerd over de (WOZ) waardevaststelling van woningen en niet-woningen die in/aan een dijklichaam gelegen zijn, en dan met name voor de grond bij die objecten.
De Hoge Raad der Nederlanden heeft in zijn arrest van 10 november 2017 (datum publicatie 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828) uiteindelijk een eindoordeel gegeven over artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Alleen het waterverdedigingswerk zelf, een dijk, blijft buiten aanmerking bij de waardering van de onroerende zaak (de woning of het bedrijfspand).
De Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) heeft in 2017 alle objecten (woningen en niet-woningen) die aan of in een dijk gelegen zijn in de gemeenten : Lopik , Utrechtse Heuvelrug, Nieuwegein, Houten en Utrecht onderzocht op deze vrijstelling voor het waterverdedigingswerk. Daar waar inderdaad grond (dijk) was meegenomen in de taxatie van het desbetreffende object is dat gecorrigeerd voor 2018. De WOZ-beschikkingen 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) zijn in voorkomende gevallen dus al aangepast aan de hiervoor vermelde jurisprudentie. Ook houden wij rekening met de “ obstakelvrije zones” (5 meter waarop niet mag worden gebouwd).
Wij hebben de eigenaren/bewoners van de desbetreffende objecten allemaal schriftelijk geïnformeerd over de controles en (eventueel) de aanpassingen.
In het geval van overlijden kunnen wij ons voorstellen dat u iets anders aan uw hoofd heeft dan het regelen van belastingzaken.
Wij willen u zo goed mogelijk helpen en het zo snel mogelijk voor u regelen. Daarom raden wij u aan om telefonisch contact met ons op te nemen. U kunt ons op werkdagen tussen 9.00 uur en 17.00 uur bereiken op telefoonnummer: 088 - 0640200
(In de zomermaanden juli en augustus hebben wij aangepaste openingstijden. BghU is dan van 9.00uur tot 13.00uur telefonisch bereikbaar.)
Wellicht geeft onderstaande zoekbalk antwoord op uw vraag. Mocht deze ook geen uitkomst bieden, neem dan contact met ons op.