WOZ-waarde

• Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?

  De gemeenten hanteren de WOZ-waarde als grondslag voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB).
  De eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van niet woningen (bedrijven e.d.) worden in de OZB betrokken.
  De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele al dan niet verplichte vrijstellingen.
  
  Er zijn twee soorten vrijstellingen:

  • De objecten die in het kader van de Gemeentewet zijn vrijgesteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, zoals weiland of landbouwgrond. Voor deze objecten hoeft geen WOZ-waarde te worden bepaald, omdat deze ook zijn vrijgesteld in de Wet WOZ. 
    
  • De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening zijn vrijgesteld. Deze objecten moeten wel getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente en de heffing van het Waterschap.

• Waar vind ik het taxatieverslag van mijn pand?

  Wanneer u een aanslag met een WOZ-waarde op uw naam heeft ontvangen, dan kunt u het taxatieverslag van uw pand inzien en downloaden in Mijn BghU. U kunt daar met uw Digid inloggen.

  Heeft u een bedrijfspand? Het taxatieverslag van uw bedrijfspand staat ook in Mijn BghU. Bedrijven kunnen inloggen met eHerkenning.

   

• Uw WOZ-waarde te hoog? Wij maken gratis bezwaar voor u!

  U heeft bovenstaande slogan vast wel eens ergens gelezen, bijvoorbeeld op internet of in een reclamefolder. Diverse bureaus en makelaars verlenen onder deze slogan ‘gratis’ rechtsbijstand. Niemand wil te veel belasting betalen. Dat is logisch. Daarom is ‘gratis’ bezwaar maken tegen de WOZ-waarde steeds meer in trek. Het klinkt mooi, maar hoe zit het nu precies?

  Uiteindelijk betalen we allemaal mee aan deze bureaus! 
  ‘Gratis’ is eigenlijk helemaal niet gratis. Er worden namelijk veel kosten gemaakt als deze bureaus voor u bezwaar maken en uiteindelijk betalen we daar allemaal aan mee. Deze bureaus en makelaars komen voor zaken waarbij het bezwaar is toegekend en de WOZ-waarde is gewijzigd, in aanmerking voor een door regelgeving vastgestelde kostenvergoeding.

  In de praktijk komt het er op neer dat als in een bezwarenprocedure in 2018 de WOZ-waarde van een woning met 10.000 euro wordt verlaagd, dit een vermindering van de aanslag oplevert van ongeveer 12 euro (het exacte bedrag is afhankelijk van de tarieven die gelden voor de gemeente waar u woont). Het bureau of de makelaar krijgt vervolgens voor zijn werkzaamheden een bedrag op zijn rekening bijgeschreven dat kan oplopen tot 734 euro.

  De kosten die BghU moet uitbetalen, worden door de aan BghU deelnemende gemeenten verrekend in hun tarieven. Uiteindelijk betaalt u met alle woningeigenaren binnen uw gemeente dus wel een prijs voor het bureau dat u inhuurt. En dat is jammer en onnodig, want bezwaar maken bij BghU is altijd gratis. BghU handelt alle bezwaarschriften op de zelfde manier af. Wij maken dus geen onderscheid tussen een bezwaarschrift dat u zelf indient of dat door een no-cure no-pay bedrijf wordt ingediend. 

  Let u er op dat bezwaar maken via een bureau ook voor u kosten mee kan brengen en niet altijd gratis is. Lees daarom de algemene voorwaarden goed. De kans is groot dat u deze bureaus een bedrag moet betalen wanneer u de dienstverlening wil beëindigen. 

  Wij helpen u graag (en gratis!) 
  BghU voert de Wet WOZ uit voor de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Lopik, Nieuwegein, Utrecht, Utrechtse heuvelrug en Zeist. De BghU probeert de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen.

  Bent u van mening dat wij een fout hebben gemaakt? Dan kunt u dit eenvoudig via een bezwaarschrift via Mijn BghU aangeven. BghU wil net als u graag dat de WOZ-waarde klopt! Bij de waardering maakt BghU gebruik van een waarderingsmodel waarmee alle woningen in bovengenoemde gemeenten worden getaxeerd. Als u aangeeft dat de gegevens met betrekking tot uw woning niet kloppen, zal de taxateur een en ander eventueel ter plaatse beoordelen en corrigeren. Als blijkt dat wij een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde, passen we deze graag voor u aan.

  Heeft u vragen? Lees meer over het indienen van een bezwaar op onze site of neem telefonisch contact op via 088-0640200 .

  Bezwaar maken? Dat kan eenvoudig digitaal via ‘Mijn BghU’. Log hiervoor in met uw DigiD.

  Log in bij Mijn BghU

• Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?

  De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. Periodiek ontvangt de Belastingdienst de geactualiseerde gegevens. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de erfbelasting en de "vermogensrendementsheffing" voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen". Kijk ook op www.belastingdienst.nl

• Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?

  De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken.

  Voor de gemeenten die niet bij BghU zijn aangesloten, maar wel binnen het werkgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) liggen, is BghU afhankelijk van de WOZ-gegevens van die gemeenten. Zodra BghU de WOZ-gegevens van de gemeente heeft ontvangen, kan BghU de aanslagen voor het HDSR aanmaken en versturen. Doorgaans worden deze voor eind mei verstuurd.   

• Blijft de WOZ-beschikking ook geldig als ik ga verbouwen?

  De WOZ-waarde die is vastgesteld per waardepeildatum. Deze waardepeildatum vindt u op uw aanslag. Een verbouwing in de loop van het jaar heeft dus geen invloed op deze waarde. De verbouwing zal wel van invloed zijn op de WOZ-waarde vanaf het volgende belastingjaar.

• Wat is een onroerende zaak?

  Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden,scholen en dergelijke. Ook grond zonder opstallen wordt als een onroerende zaak aangemerkt.

• Wie is de Waarderingskamer?

  De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op een juiste uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken. Zij zorgt er onder andere voor dat de uniformiteit van de taxaties is gewaarborgd. Gemeenten moeten aan de Waarderingskamer rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages. Ook voert de Waarderingskamer jaarlijks controles uit bij de gemeenten zelf. Meer informatie over de Waarderingskamer vindt u hier

• Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld?

  Bij de waardering wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". De "waarde in het economische verkeer" is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop in lege staat. Ter bepaling hiervan wordt gekeken naar de marktsituatie op de waardepeildatum 1 januari 2015. Deze vrije verkoopwaarde komt tot stand na beoordeling van onder andere vergelijkbare verkoopcijfers en factoren zoals kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaak op 1 januari 2015 leeg verkocht wordt en onmiddellijk in gebruik zou worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. De BghU houdt van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de BghU zoveel mogelijk marktgegevens, zoals vraagprijzen, verkoopcijfers, huurcijfers en bouwkosten. Zodoende ontstaat een betrouwbaar beeld van de WOZ-waarde rond genoemde waardepeildatum.
  

   
  Bij de taxatie is verder van belang de toestandspeildatum van de onroerende zaak. In het algemeen wordt uitgegaan van de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2015 bevond. Als echter in de periode van 1 januari 2015 tot 1 januari 2016 sprake is geweest van bijvoorbeeld een verbouwing, afbraak of bestemmingswijziging (artikel 18 van de Wet WOZ) dan is rekening gehouden met de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2016.

• Hoe kan ik controleren of de WOZ-waarde klopt?

  De WOZ-waarde is vastgesteld naar het prijspeil op 1 januari van vorig jaar. Dit is de waardepeildatum. U kunt een idee krijgen van de juiste waarde door de WOZ-waarde van uw woning te vergelijken met verkoopprijzen van woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. U kunt het taxatieverslag opvragen. Dit kunt u telefonisch bij een van onze medewerkers opvragen of zelf raadplegen in ons digitale loket Mijn BghU.  

  In het taxatieverslag staan de woningen vermeld die door de BghU gebruikt zijn om de WOZ-waarde vast te stellen. Als u zelf denkt een beter vergelijkbare woning te weten die rond de peildatum is verkocht, dan kunt u de verkoopprijs van die woning opvragen via het Kadaster. Bij het Kadaster is ook een koopsommenoverzicht te verkrijgen tegen betaling. Hierin kunt u zien welke woningen zijn verkocht in uw postcodegebied.

• Heeft u een brief over uw voorlopige WOZ-waarde ontvangen?

  Waarom krijg ik een brief over mijn voorlopige WOZ-waarde?
  U krijgt deze brief zodat u kunt controleren of wij van de juiste gegevens zijn uitgegaan. Als u daar geen behoefte aan heeft, hoeft u niet te reageren.
  Uw reacties stellen ons in staat de WOZ-waarde zo juist mogelijk vast te stellen.
  
  Waar kan ik mijn voorlopige WOZ/waarde zien?
  U kunt dit zien op blad 4. Onderbouwingen:

  

  Waarom heb ik geen brief over mijn voorlopige WOZ-waarde gekregen?
  Nog niet alle WOZ-waarden waren ten tijde van het opstellen van de brief vastgesteld. Om die reden kunt u geen brief gekregen hebben.

  Waarom staat er geen telefoonnummer in de brief?
  De mogelijkheid om uw gegevens voor de WOZ te controleren is een digitale service. U kunt dit niet telefonisch doen.

  Ik kan niet inloggen op Mijn BghU.
  Staat de brief op uw eigen naam? Als er meerdere eigenaren zijn, staat uw aanslag op naam van één van de eigenaren.
  Alleen degene die de brief heeft ontvangen kan inloggen.
  Let op! U heeft Digid nodig om te kunnen inloggen. Ga naar Mijn Overheid voor meer informatie.

  Hoeveel tijd kost het de gegevens te controleren?
  Wij schatten dat u ongeveer 5 minuten nodig heeft.

  Waar kan ik alle gegevens vinden?
  Gebruiksoppervlakte, Grondoppervlak, Onderhoud en Voorzieningen
  Deze gegevens vindt u op het blad 2. Deelobjecten:

  

  De grondoppervlakte vindt u achter “Grond bij eengezinswoning” (dit is de kadastrale oppervlakte). De kadastrale oppervlakte volgt uit de kadastrale gegevens die bij uw woning horen.

  De gebruiksoppervlakte, de staat van onderhoud en voorzieningen (keuken, badkamer en dergelijke)  vindt u achter het onderdeel “ Woning”. Als deze gegevens niet juist is, kunt u dat in de vragen daaronder aangeven.

• Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?

  Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers.
  Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen hiervoor in aanmerking. De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken.
  Door het op objectieve wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met verschillen in factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie.
  Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en daar waar nodig bijgesteld.
  Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt streng toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.

• Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn?

  Als uw pand na de waardepeildatum is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw of verbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari van het betreffende belastingjaar, de zogenaamde toestandsdatum. Bij de waardebepaling wordt bepaald op de veronderstelde waarde welke op de waardepeildatum zou gelden. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in het jaar voorafgaand aan het huidige belastingjaar gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is dus altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum. Op deze manier wordt iedereen gelijk behandeld, zodat iemand met een vergelijkbaar pand dezelfde belasting betaalt. Gewaardeerd wordt datgene wat op de toestandsdatum wel staat (gereed is).

• Wat is het verschil tussen een waardepeildatum en een toestandsdatum?

  De toestandsdatum heeft betrekking op 1 januari van het betreffende belastingjaar. De waardepeildatum is een datum naar welk moment uw onroerende zaak is gewaardeerd, de waardepeildatum ligt 1 jaar voor het begin van het belastingjaar. De waarde van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is slechts anders wanneer zich er tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak (belastingjaar) wijzigingen hebben voorgedaan in de zin van bouw, verbouw, wijziging van bestemming, verbetering, afbraak, etc. In die situatie wordt als toestandsdatum het begin van het heffingstijdvak gehanteerd. In beginsel is de toestandsdatum dus gelijk aan de waardepeildatum, tenzij de hierboven genoemde wijzigingen zich in de tussenliggende periode hebben voorgedaan.

• WOZ-taxaties voor woningen en niet-woningen gelegen aan of in een dijk (waterverdedigingswerken).

  In het beheersgebied van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden liggen diverse dijken om ons te beschermen tegen het water van rivieren. In en op en aan deze dijken liggen woningen en bedrijfsgebouwen. De afgelopen jaren zijn er bij de rechter diverse procedures gevoerd over de (WOZ) waardevaststelling van woningen en niet-woningen die in/aan een dijklichaam gelegen zijn, en dan met name voor de grond bij die objecten.

  De Hoge Raad der Nederlanden heeft in zijn arrest van 10 november 2017 (datum publicatie 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828) uiteindelijk een eindoordeel gegeven over artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Alleen het waterverdedigingswerk zelf, een dijk, blijft buiten aanmerking bij de waardering van de onroerende zaak (de woning of het bedrijfspand).

  De Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) heeft in 2017 alle objecten (woningen en niet-woningen) die aan of in een dijk gelegen zijn in de gemeenten : Lopik ,  Utrechtse Heuvelrug, Nieuwegein, Houten en Utrecht onderzocht op deze vrijstelling voor het waterverdedigingswerk. Daar waar inderdaad grond (dijk) was meegenomen in de taxatie van het desbetreffende object is dat gecorrigeerd voor 2018. De WOZ-beschikkingen 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) zijn in voorkomende gevallen dus al aangepast aan de hiervoor vermelde jurisprudentie. Ook houden wij rekening met de “ obstakelvrije zones” (5 meter waarop niet mag worden gebouwd).

  Wij hebben de eigenaren/bewoners van de desbetreffende objecten allemaal schriftelijk geïnformeerd over de controles en (eventueel) de aanpassingen.