De gemeenten hanteren de WOZ-waarde als grondslag voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB).
De eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van niet woningen (bedrijven e.d.) worden in de OZB betrokken.
De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele al dan niet verplichte vrijstellingen.
Er zijn twee soorten vrijstellingen:
Wanneer u een aanslag met een WOZ-waarde op uw naam heeft ontvangen, dan kunt u het taxatieverslag van uw pand inzien en downloaden in Mijn BghU. U kunt daar met uw Digid inloggen.
Heeft u een bedrijfspand? Het taxatieverslag van uw bedrijfspand staat ook in Mijn BghU. Bedrijven kunnen inloggen met eHerkenning.
Elk jaar betaalt u gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. Een groot deel van de huishoudens ontvangt in de maand februari de belastingaanslag voor 2025, waarop de nieuwe WOZ-waarde van hun woning staat. De huishoudens in de gemeenten Bunnik, Houten, Lopik, Nieuwegein, Utrechtse Heuvelrug, Stichtse Vecht en Zeist ontvangen hun belastingaanslag op of rond 11 februari, de huishoudens in De Bilt en Utrecht ontvangen hun aanslag op of rond 18 februari.
De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. U heeft wellicht al het aanslagbiljet van de BghU ontvangen waarop de WOZ-waarde van uw huis staat aangegeven. Als u vindt dat deze WOZ-waarde lager of hoger moet zijn, kunt u samen met onze taxateurs naar uw waarde te kijken. Dat kan bij u in de buurt. U moet hiervoor een afspraak. Dit kan via de QR-code op uw aanslagbiljet.
Lees hier waar onze taxateurs wanneer aanwezig zijn.
Afspraak maken voor bezoek op locatie
Op deze momenten kunt u op afspraak terecht met vragen over uw WOZ-waarde. U kunt hiervoor gebruikmaken van de QR-code op uw aanslagbiljet.
Wat neemt u mee?
Indien u van deze mogelijkheid gebruik wilt maken wordt u vriendelijk verzocht bij uw bezoek het aanslagbiljet en uw identiteitskaart of paspoort mee te nemen.
Bezwaar maken
Het is niet moeilijk om zelf bezwaar te maken tegen een te hoge of te lage WOZ-waarde. Dat kan gemakkelijk via Mijn BghU, uw persoonlijke pagina op de website van BghU. Hier kunt u aangeven waarom u de waarde niet goed vindt en documenten (zoals foto’s of een taxatieverslag) bijvoegen. Doe dit binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking.
Contact met BghU
BghU is voor vragen telefonisch te bereiken op telefoonnummer: 088-0640200 of kijk op bghu.nl.
Uw gegevens inzien of wijzigen?
Informatie over wijzigingen in uw situatie, zoals een verhuizing of het verkopen van de woning vindt u ook op Mijn BghU (www.bghu.nl). U kunt hier inloggen met DigiD. U kunt hier uw taxatieverslag bekijken.
Een belangrijk onderdeel bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse. Dat betekent dat alle verkooptransacties worden gecontroleerd op bruikbaarheid. Tijdens deze controle door de taxateurs van de BghU vindt bij appartementen, boven- en benedenwoningen een (neerwaartse) correctie plaats van het aandeel VvE op de transactiesom, omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak.
Het vaststellen van de WOZ-waarde vindt dus plaats op basis van deze gecorrigeerde transacties. De BghU houdt dus rekening bij de waardevaststelling van uw woning door het aandeel in het reservefonds van de VvE bij de referentiewoningen in aftrek te nemen op de verkoopprijs.
Overweegt u bezwaar te maken tegen de hoogte van uw WOZ-waarde via een WOZ-bureau, dan wel dit zelf te regelen, samen met BghU?
U kunt zelf eenvoudig bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Hiervoor is geen juridische kennis nodig. U kunt dit direct regelen via
Heeft u nog vragen? Advies of hulp nodig? Bel ons op 088 – 0640200
Via dit nummer kunt u ook in contact komen met een van onze taxateurs die de WOZ-waarde van uw woning bepaalt. Hij kan samen met u bespreken of uw WOZ-waarde gewijzigd kan of moet worden. We stellen immers prijs op een exacte, objectieve waardebepaling van uw WOZ.
Daarnaast kunt u altijd nog voor de formele weg kiezen en een gerechtelijke procedure starten via een intermediair. Dan maakt u bezwaar via een WOZ-bureau. Binnen het werkgebied van BghU zijn verschillende 'no cure no pay'-bedrijven (WOZ-bureaus) actief die bezwaar voor u willen maken.
Het bezwaarschrift, ongeacht of dit door uzelf of een bureau wordt ingediend, wordt door ons serieus beoordeeld en afgehandeld. De woning krijgt hierbij altijd aan een objectieve hertaxatie. De slagingskans van bezwaarschriften via WOZ-bureaus is even groot als wanneer u dat zelf doet in samenwerking met BghU, circa 40% .
Natuurlijk is iedereen vrij in de keuze om eventueel een deskundige in te schakelen, maar vaak is dit niet nodig. Op termijn is het voor u voordeliger om zelf bezwaar aan te tekenen. Waarom?
Vaak is dit al direct geregeld door te bellen met 088 – 0640200. Mocht er aanleiding toe zijn, dan brengen we u graag in contact met één van onze taxateurs. Dan krijgt u vaak ook sneller uitsluitsel of uw WOZ-waarde gewijzigd kan of moet worden.
WOZ-bureaus werken veelal voor u op basis van 'no cure no pay'. Overheidsinstellingen, zoals BghU, moeten echter relatief hoge vergoedingen aan deze bureaus betalen. Als u een bureau namens u bezwaar laat maken, dan machtigt u – soms voor meerdere jaren - dit bedrijf om de onkostenvergoeding te incasseren die BghU moet uitbetalen. Die onkostenvergoeding is genormeerd en zó hoog dat ‘no cure no pay’-bedrijven ervan kunnen bestaan. Uiteindelijk is dit publiek geld dat de woningbezitter uiteindelijk helaas toch zelf betaalt.
Ter verduidelijking een praktijkvoorbeeld. Als in een bezwarenprocedure de WOZ-waarde van een woning met € 10.000 wordt aangepast, levert dit voor u een vermindering van de aanslag OZB op van zo'n € 10,-. Voor de aanslag watersysteemheffing gebouwd zo'n € 3,-.
Het bureau dat u heeft ingeschakeld, krijgt vervolgens voor de werkzaamheden een bedrag van ongeveer € 734 euro op zijn bankrekening bijgeschreven. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Wettelijke vergoeding voor het indienen van een bezwaarschrift: € 249,-
Wettelijke vergoeding voor het bijwonen van een hoorzitting: € 249,-
Gemiddelde vergoeding voor het indienen van een taxatierapport: € 242,-
Totale vergoeding: € 740,-.
De door BghU verstrekte kostenvergoedingen aan deze bureaus worden weer meegenomen in de tariefbepaling van de onroerendezaakbelastingen door uw gemeente. Uiteindelijk worden alle belastingbetalers met deze nieuwe belastingtarieven geconfronteerd.
Rechtstreeks met BghU in gesprek gaan over uw WOZ-waarde bespaart daarom publiek geld!
Daarnaast hoeft u niet tot uiterlijk 31 december te wachten voor een definitieve uitslag van de formele procedure.
BghU doet haar best de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Als u van mening bent dat hierin een fout is gemaakt, maakt u dit eenvoudig aan ons kenbaar via een bezwaarschrift. Een taxatierapport hoeft hiervoor niet te worden opgemaakt en meegezonden.
BghU wil - net als u - graag dat de WOZ-waarde klopt. Wij hebben er geen enkel belang bij om de WOZ-waarde te hoog of te laag vast te stellen.
Als blijkt dat wij een wijziging niet hebben doorgekregenof niet doorgevoerdof zelf een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde
Dan passen we deze graag voor u aan. Helemaal gratis!
Bel ons: 088-0640200
Bij het vaststellen van de aanslag watersysteemheffing gebouwd wordt gebruik gemaakt van het initiële bestand van uw gemeente. Hierin zijn de WOZ-waarden die zijn aangepast naar aanleiding van een bezwaar nog niet verwerkt.
Na verzending van deze aanslag worden maandelijks de gewijzigde WOZ-waarde ingelezen en indien nodig een verminderingsnota verzonden. Hier hoeft u niets voor te doen.
Wel kunt u controleren of uw gemeente de juiste waarde heeft klaargezet op WOZ Waardeloket. Indien de gewijzigde waarde niet zichtbaar is op deze website adviseer ik u contact op te nemen met uw gemeente.
De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. Periodiek ontvangt de Belastingdienst de geactualiseerde gegevens. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait), de erfbelasting en de "vermogensrendementsheffing" voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen". Kijk ook op www.belastingdienst.nl
De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken.
Voor de gemeenten die niet bij BghU zijn aangesloten, maar wel binnen het werkgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) liggen, is BghU afhankelijk van de WOZ-gegevens van die gemeenten. Zodra BghU de WOZ-gegevens van de gemeente heeft ontvangen, kan BghU de aanslagen voor het HDSR aanmaken en versturen. Doorgaans worden deze voor eind mei verstuurd.
De WOZ-waarde die is vastgesteld per waardepeildatum. Deze waardepeildatum vindt u op uw aanslag. Een verbouwing in de loop van het jaar heeft dus geen invloed op deze waarde. De verbouwing zal wel van invloed zijn op de WOZ-waarde vanaf het volgende belastingjaar.
Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden,scholen en dergelijke. Ook grond zonder opstallen wordt als een onroerende zaak aangemerkt.
De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op een juiste uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken. Zij zorgt er onder andere voor dat de uniformiteit van de taxaties is gewaarborgd. Gemeenten moeten aan de Waarderingskamer rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages. Ook voert de Waarderingskamer jaarlijks controles uit bij de gemeenten zelf. Meer informatie over de Waarderingskamer vindt u hier
Bij de waardering wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". De "waarde in het economische verkeer" is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop in lege staat. Ter bepaling hiervan wordt gekeken naar de marktsituatie op de waardepeildatum 1 januari 2023. Deze vrije verkoopwaarde komt tot stand na beoordeling van onder andere vergelijkbare verkoopcijfers en factoren zoals kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaak op 1 januari 2023 leeg verkocht wordt en onmiddellijk in gebruik zou worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. De BghU houdt van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de BghU zoveel mogelijk marktgegevens, zoals vraagprijzen, verkoopcijfers, huurcijfers en bouwkosten. Zodoende ontstaat een betrouwbaar beeld van de WOZ-waarde rond genoemde waardepeildatum.
Bij de taxatie is verder van belang de toestandspeildatum van de onroerende zaak. In het algemeen wordt uitgegaan van de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2023 bevond. Als echter in de periode van 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 sprake is geweest van bijvoorbeeld een verbouwing, afbraak of bestemmingswijziging (artikel 18 van de Wet WOZ) dan is rekening gehouden met de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2024.
De WOZ-waarde is vastgesteld naar het prijspeil op 1 januari van vorig jaar. Dit is de waardepeildatum. U kunt een idee krijgen van de juiste waarde door de WOZ-waarde van uw woning te vergelijken met verkoopprijzen van woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. U kunt het taxatieverslag opvragen. Dit kunt u telefonisch bij een van onze medewerkers opvragen of zelf raadplegen in ons digitale loket Mijn BghU.
In het taxatieverslag staan de woningen vermeld die door de BghU gebruikt zijn om de WOZ-waarde vast te stellen. Als u zelf denkt een beter vergelijkbare woning te weten die rond de peildatum is verkocht, dan kunt u de verkoopprijs van die woning opvragen via het Kadaster. Bij het Kadaster is ook een koopsommenoverzicht te verkrijgen tegen betaling. Hierin kunt u zien welke woningen zijn verkocht in uw postcodegebied.
Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers.
Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen hiervoor in aanmerking. De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken.
Door het op objectieve wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met verschillen in factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie.
Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en daar waar nodig bijgesteld.
Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt streng toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.
Als uw pand na de waardepeildatum is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw of verbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari van het betreffende belastingjaar, de zogenaamde toestandsdatum. Bij de waardebepaling wordt bepaald op de veronderstelde waarde welke op de waardepeildatum zou gelden. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in het jaar voorafgaand aan het huidige belastingjaar gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is dus altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum. Op deze manier wordt iedereen gelijk behandeld, zodat iemand met een vergelijkbaar pand dezelfde belasting betaalt. Gewaardeerd wordt datgene wat op de toestandsdatum wel staat (gereed is).
De toestandsdatum heeft betrekking op 1 januari van het betreffende belastingjaar. De waardepeildatum is een datum naar welk moment uw onroerende zaak is gewaardeerd, de waardepeildatum ligt 1 jaar voor het begin van het belastingjaar. De waarde van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is slechts anders wanneer zich er tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak (belastingjaar) wijzigingen hebben voorgedaan in de zin van bouw, verbouw, wijziging van bestemming, verbetering, afbraak, etc. In die situatie wordt als toestandsdatum het begin van het heffingstijdvak gehanteerd. In beginsel is de toestandsdatum dus gelijk aan de waardepeildatum, tenzij de hierboven genoemde wijzigingen zich in de tussenliggende periode hebben voorgedaan.
In het beheersgebied van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden liggen diverse dijken om ons te beschermen tegen het water van rivieren. In en op en aan deze dijken liggen woningen en bedrijfsgebouwen. De afgelopen jaren zijn er bij de rechter diverse procedures gevoerd over de (WOZ) waardevaststelling van woningen en niet-woningen die in/aan een dijklichaam gelegen zijn, en dan met name voor de grond bij die objecten.
De Hoge Raad der Nederlanden heeft in zijn arrest van 10 november 2017 (datum publicatie 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828) uiteindelijk een eindoordeel gegeven over artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Alleen het waterverdedigingswerk zelf, een dijk, blijft buiten aanmerking bij de waardering van de onroerende zaak (de woning of het bedrijfspand).
De Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) heeft in 2017 alle objecten (woningen en niet-woningen) die aan of in een dijk gelegen zijn in de gemeenten : Lopik , Utrechtse Heuvelrug, Nieuwegein, Houten en Utrecht onderzocht op deze vrijstelling voor het waterverdedigingswerk. Daar waar inderdaad grond (dijk) was meegenomen in de taxatie van het desbetreffende object is dat gecorrigeerd voor 2018. De WOZ-beschikkingen 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) zijn in voorkomende gevallen dus al aangepast aan de hiervoor vermelde jurisprudentie. Ook houden wij rekening met de “ obstakelvrije zones” (5 meter waarop niet mag worden gebouwd).
Wij hebben de eigenaren/bewoners van de desbetreffende objecten allemaal schriftelijk geïnformeerd over de controles en (eventueel) de aanpassingen.
In het geval van overlijden kunnen wij ons voorstellen dat u iets anders aan uw hoofd heeft dan het regelen van belastingzaken.
Het doorgeven van een overlijden is niet nodig. Het bericht van overlijden krijgen wij (automatisch) door vanuit de Basisregistratie Personen en passen het (automatisch) aan in onze systemen. Als de aanslag vanwege een overlijden wordt verminderd, krijgt u hier automatisch bericht over.
Het kan zijn dan u andere vragen heeft. Omdat wij u zo goed mogelijk willen helpen en het zo snel mogelijk voor u regelen, raden wij u aan om telefonisch contact met ons op te nemen. U kunt ons bereiken op telefoonnummer: 088 - 0640200. Kijk voor onze openingstijden op onze contactpagina.
Elk jaar bepalen onze taxateurs de WOZ-waarde van woningen en bedrijfspanden. De eigenaren van deze panden krijgen de WOZ-waarde op hun belastingaanslag en het taxatieverslag. Als u een huurwoning huurt, ontvangt u de WOZ-waarde niet automatisch. Op wozwaardeloket.nl kunt u de waarde bekijken.
De WOZ-waarde kan invloed hebben op de maximale huur, maar dit geldt alleen voor sociale huurwoningen. De Huurcommissie heeft een rekentool die u kan helpen te controleren of u de maximale huur betaalt. Doe de huurprijscheck.
Als u denkt dat u te veel huur betaalt, kunt u bij ons een WOZ-beschikking aanvragen. Dit doet u via ons contactformulier. Daarbij moet u ook een kopie van de laatste huurverhoging en uw huurovereenkomst meesturen. U kunt alleen een WOZ-beschikking aanvragen als u na 1 oktober 2015 in uw woning bent gaan wonen. Voor huurcontracten van vóór 1 oktober 2015 heeft de WOZ-waarde geen invloed op de huurprijs van een sociale huurwoning.
Wellicht geeft onderstaande zoekbalk antwoord op uw vraag. Mocht deze ook geen uitkomst bieden, neem dan contact met ons op.